Steuerberatung Steuererklärung und Jahresabschlüsse, Buchhaltung, Betriebsprüfung, Einsprüche und Klageverfahren, Steuerstrafverfahren

Müller & Partner

Heinz-Hermann Ufer
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht
Fachanwalt für Mietrecht
und Wohnungseigentumsrecht

Marc Pokropowitz
Diplom-Finanzwirt
Rechtsanwalt
Steuerberater

Overwegstraße 45
45879 Gelsenkirchen

Die Grundsteuerreform

Die Grundsteuer zählt als Objektsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden und ist von den Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundbesitz (unbebaute und bebaute Grundstücke für Wohnzwecke und gewerbliche Zwecke, Eigentumswohnungen und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) jährlich zu zahlen. Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Rechtslage der Bewertung von Grundstücken mit dem Einheitswert für verfassungswidrig erklärt. Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz aus 2019 wurde eine gesetzliche Neureglung geschaffen. Dabei haben die Länder die Möglichkeit erhalten, mittels Landesgesetz vom Bundesgesetz abzuweichen. Einige Länder haben davon Gebrauch gemacht.

Unterschiedliche Landesregelungen betreffen dabei allein den Bereich des Grundvermögens. Land- und forstwirtschaftliche Flächen werden bundesweit gleich behandelt.

Auf Grundlage der von den Finanzämtern festgestellten Werte erheben die Städte und Gemeinden ab 2025 die neue Grundsteuer. Bis dahin ist die Grundsteuer wie bisher auf Grundlage der bisherigen Rechtslage zu zahlen.

Allgemeines zur Grundsteuerreform

Bisher wird die Grundsteuer anhand von Einheitswerten berechnet. Diese Werte stammen aus dem Jahr 1964 (betrifft die alten Bundesländer) bzw. aus dem Jahr 1935 (betrifft die neuen Bundesländer). Die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks wird durch diese Werte nicht widergespiegelt und gleichartige Grundstücke werden unterschiedlich behandelt.

Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz in Deutschland müssen bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung beim zuständigen Finanzamt in elektronischer Form (über ELSTER, www.elster.de) einreichen, in welcher sie Angaben zu Ihrem Grundbesitz auf den Stichtag 1. Januar 2022 machen. Die Finanzamtszuständigkeit richtet sich nach der Lage des Grundbesitzes.

Video zur Grundsteuerreform

Wir helfen Ihnen

Der richtige Grundstückswert entscheidet über viele Jahre über die Höhe Ihrer zu zahlenden Grundsteuer. Daher ist es ratsam, die Feststellungserklärung durch den Steuerberater erledigen zu lassen.

Wir möchten allerdings nicht unerwähnt lassen, dass die Finanzverwaltung unter Grundsteuererklärung für Privateigentum (grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de) eine kostenlose Möglichkeit bereitstellt, die Erklärung ohne ELSTER zu übermitteln. Dies gilt allerdings nur für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen und Fälle nach dem Bundesmodell.

Was zu tun ist

In der Zeit vom 01. Juli bis zum 31. Oktober sind für alle Grundstücke Feststellungserklärungen einzureichen, damit die Finanzverwaltung aus den Daten einen neuen Grundsteuerwert auf den Stichtag 01.01.2022 berechnen kann. Dieser neue Grundsteuerwert wirkt dann auf den 01.01.2025. Ab diesem Zeitpunkt wirkt dann die Grundsteuerreform und die neuen Werte sind zu entrichten.

Eine Hilfe zu den erforderlichen Angaben, die Sie für die Erstellung benötigen, finden Sie in diesem Video: Grundsteuererklärung - Welche Fragen das Finanzamt stellt und wo Sie die Antworten finden

Wenn Sie uns mit der Erstellung der Erklärung beauftragen, bitten wir Sie, die jeweilige Checkliste auszufüllen und zusammen mit dem Anschreiben des Finanzamtes unterschrieben bei uns einzureichen.

Checklisten als PDF

Wohnzwecke Nicht-Wohnzwecke Ausfüllanleitung

Nähere Einzelheiten zur Grundsteuerreform finden Sie auch unter Grundsteuer | Finanzverwaltung NRW.

FAQ zu den Grundstücksarten

Bei der Feststellungserklärung können Sie u. a. zwischen folgenden Grundstücksarten wählen:

Einfamilienhaus:
Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind.

Ein Grundstück ist auch dann ein Einfamilienhaus, wenn die Wohnfläche mindestens 50 % der gesamten Fläche beträgt und neben der Wohnung weitere Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, welche die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigen.

Zweifamilienhaus:
Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind.

Ein Grundstück ist auch dann ein Zweifamilienhaus, wenn die Wohnfläche mindestens 50 % der gesamten Fläche beträgt und neben den Wohnungen weitere Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, welche die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigen.

Mietwohngrundstück:
Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. Das gilt auch, wenn sich die Wohnungen in unterschiedlichen Gebäuden befinden.

Wohnungseigentum:
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung und der dazugehörende Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Das Sondereigentum kann auch an Räumen in einem noch nicht errichteten Gebäude eingeräumt werden. In einem solchen Fall liegt ein unbebautes Grundstück vor.

Teileigentum:
Teileigentum ist das Sondereigentum an Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, und der dazugehörende Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum

Geschäftsgrundstück:
Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.

Gemischt genutztes Grundstück:
Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teilweise zu Wohnzwecken und teilweise zu anderen Zwecken (z. B. eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken) genutzt werden und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.

Ein Grundstück ist auch dann ein Zweifamilienhaus, wenn die Wohnfläche mindestens 50 % der gesamten Fläche beträgt und neben den Wohnungen weitere Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, welche die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigen.

Sonstiges bebautes Grundstück:
Sonstige bebaute Grundstücke sind Grundstücke, die keine Wohn- und Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke oder Teileigentum sind und weder Wohnzwecken noch eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen, z. B. Clubhäuser, Vereinshäuser, Bootshäuser, studentische Verbindungshäuser, Turnhallen, Schützenhallen und Jagdhütten.

Weitere Erläuterungen:

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der nutzbaren Grundflächen (überdeckt und in voller Höhe umschlossen/nicht allseitig in voller Höhe umschlossen) aller Grundrissebenen eines Bauwerks und der Grundflächen der äußeren Maße der Bauteile. Dies schließt die Bekleidung (z. B. Putz und Außenschalen) mit ein. Hierzu gehören u. a. nicht die Flächen von Balkonen, Spitzböden, konstruktive Hohlräume. In der Regel finden Sie diese Angaben in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.